自從2000年的網路泡沫後，後冷戰十年的全球不理性繁榮終於走到了尾聲，包
括美國在內的各國政府開始一而再、再而三地採取凱恩斯式的擴張性財政與貨
幣政策試圖刺激經濟再度成長，然而，由於缺乏有報酬前景的創新性投資標的
，充斥各國的游資與熱錢遂快速地流向經常被誤解為穩賺不賠的房地產市場，
加上房地產的證券化與金融業的解除管制，凡此種種均為2008年次貸風暴與金
融海嘯埋下了伏筆。
而在台灣，由於長期採取軍事獨裁統治的國民黨政府本身具有遷占者政權性質
，在民主化之前，其注意力一直在於某種停格在1949年的早已回不去了的中國
懷鄉卻未能將注意力集中在建設台灣各地，此一統治性格一方面造成了長居台
灣的本省籍各族群對於國民黨政權反覆誦唸的「中國」與「中華文化」等名詞
與概念產生了一種對己並無利益可言卻被強迫灌輸的反感情緒，二則使得戰後
台灣經濟發展過程產生的巨大城鄉差距與都會區基礎建設等問題未能獲得及時
解決，甚至首善之都台北市的大眾捷運系統均是到了民主化啟動的1990年代才
開始發展而遠遠落後於日韓；此外，1998年凍省之後，原本能夠代表著台北中
心之外另一個非台北的政府政策與資源分配體系的另一個權力中心消失，但在
台北的中央政府與各地方政府之間的聯繫卻未能在凍省後相應地以其他方式重
建，政府資源分配於是更加地過度側重台北觀點而未能考慮全台灣的整體發展
；凡此均使得台灣社會的許多較佳的就業機會與都會基礎建設過度集中於台北
，也因而，使得人群為了尋找較佳工作與生活而不得不被迫向台北都會區遷徙
，住屋需求也當然居高不下，加上華人觀念向來覺得有土斯有財而熱衷炒作房
地產，於是，就這麼不斷地推高了台灣都會區的房價與租金。
由於房價與租金等住屋問題佔了台灣都會區民眾可支配所得頗大比例，加上房
地產相關產業成為長期不景氣下缺乏投資標的的游資所投注的少數獲利較高產
業之一，很自然地，都會區住屋問題自然也就成為近年來的民怨焦點與社會爭
議核心，不論在台灣或歐美甚至大陸均然。而由於擔心游資大量流入房地產炒
作會形成新的經濟泡沫，各國政府也大多採取諸多政策試圖稍加壓抑，台灣近
年來也同樣地推出了奢侈稅並開始出現房地產交易實價課稅的主張。
然而，如上所述，台灣都會區住宅問題的根源在於需求大於供給，亦即在較佳
就業機會與基礎建設過於集中在都會區的情況下，尤其在台灣基本上是台北市
一市獨大獨享優厚資源，追尋較佳工作機會與生活品質的民眾尤其是年輕世代
往往不得不集中於台北工作生活並因而使得住屋需求增加。在此情況下，增加
課徵奢侈稅等房地產相關稅賦對於解決住屋需求問題的功能不大，最多只能說
，由於交易雙方供需彈性的不同，房地產相關稅賦的稅賦歸屬將大多由賣方承
擔，因而此類稅賦的增加並不會造成房價與租金的大幅提高，並可以因為此一
對包括許多投資客的賣方為主的稅賦增加而可以減少經濟長期不景氣造成的相
對剝奪感與社會民情不穩定，卻難以說可以這麼簡單地就造成房價與租金下降
而有利解決住屋問題，而更何況，所謂的實價課稅雖然立意良好，但卻有可能
在房地產相關業者與金融業者聯手操作下進行移轉定價等各種手段而壓低名目
價格進行避稅動作，實質可能在房地產相關產業與有從事房地產信貸業務的金
融機構之間造成惡性競爭，亦即以代客從事上述脫法甚至非法避稅操作為其競
爭手段，而能夠這麼做的往往是較大的房地產或金融業者，因而甚至可能造成
守法或者較小的業者因惡性競爭消失卻不是因為價格與品質競爭而消失，而供
應商的減少勢必提高在惡性競爭之中存活下來的少數房地產業者與金融業者的
獨占力量，最終可能反而會因為獨占力量的提高而造成房價與租金等住屋產品
價格的進一步上升。
因此，若以租稅公平以追求公平正義與維持社會穩定的政策目標而言，或許不
宜採取徒法不足以自行的實價課稅，而是應該採取現行的依公告地價課稅但設
法讓公告地價的價格較為接近實質上的交易價格，然而再依此思考較為合理的
房地產交易相關稅率，一則不論大小房地產業者在同一地段面對的公告地價稅
基是相同的而不會造成因脫法違法避稅能力不同所造成的惡性競爭與獨占力量
提高問題，二則如此可以避免實價課稅必然造成的各種避稅動作而能夠真正地
增加稅收，藉此真正地稍微抑制房地產投機泡沫並緩解經濟長期不景氣下必然
發生的相對剝奪感與社會不穩定問題。
而就實質解決台灣都會住宅問題而言，仍然應該從供給和需求兩個層面解決。
就需求面而言，應該設法透過交通建設與政府產業政策以促進北中南各主要都
會區間的產業均衡發展，像是部份政府單位遷出台北市甚至直接遷往所管轄事
務所在的中南部縣市，像是未來新產業的挹注以中南部合適區域為首選，或者
像是優先協助中南部都會區發展如輕軌捷運的交通等基礎建設以提高其生活品
質吸引力。而在供給面而言，則應該提供包括學生、青年勞工與青年中產階級
等不見得會長期在台北工作者較為低廉的租屋選擇，像是在台北市選擇國有地
興建像是由教育部主管的各公私立大學共用宿舍以提供年輕學子尤其是中南部
北上的學生更方便的生活環境並減少其租屋需求，或者像是興建提供經濟弱勢
的勞工或年輕上班族方便的社會住宅，當然，透過台北大都會區捷運建設等交
通建設也可以藉著透過擴大離台北市工商活動區域合理通勤時程的住宅範圍而
減少台北市區房地產的稀少性 (scarcity) 而實質增加有效的都會區住屋選擇範圍
與產品數量。
都會區住宅問題是全世界共通的現象，而非只有台灣才獨有的現象，「有恆產
者有恆心」乃自古不變的為政之道，都會區住宅問題的解決向來是攸關社會穩
定的政治與政策問題。然而，都會區住宅問題的解決必須要從供給與需求的各
個層面方方面面地做仔細的政策規劃才能真正地解決問題並維持社會穩定，遠
非口號式的實價課稅政策所能夠解決的，尤有甚者，實價課稅更有可能會治絲
益棼而平添更多問題，擾亂房地產市場秩序卻無助於解決實際的房價與租金等
住屋問題。
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