關於《平均地權條例》與《房屋稅條例》最新修法相關議題的一些個人看法

繼今年稍早的一月間的《平均地權條例》三讀修法限制了新建預售屋與新建成屋的紅單換約交易與短期轉售交易並限制私法人購買住宅用房屋的五年內各種形式轉售以及重罰炒作行為之後，七月初，民進黨蔡英文政府與閣揆陳建仁所領導的內閣通過了俗稱「囤房稅」的《房屋稅條例》再度修法政策，除了提高非自用房屋法定稅率以及提高建商持有兩年內餘屋與出租或繼承等非自用房屋的法定稅率之外，更進一步將非自用房屋的囤房定義從所有權人在各縣市所有房屋依縣市分別計算改為全國歸戶合併計算並要求各縣市政府必須訂定差別稅率，陳建仁內閣並希望於今年九月開議的立法院會期完成三讀修法，可以說，繼馬英九政府與蔡英文政府持續推動的台北市衛星市鎮重鎮所在的新北市三環三線捷運建設與大桃園市、大台中市與大高雄市捷運建設之後，歷經二○二二年十一月底的九合一大選意外全面慘敗之後，民進黨蔡英文政府終於下定決心改弦更張重新重視由於居於相對社會經濟弱勢而向來死忠支持出身街頭反對運動的民主進步黨的工農階級與包括許多北漂台北工作人群在內的中產階級中層與中產階級下層的居住需求等政府政策支持需求以及推動有助於都會區合理擴張與有意義且健全的長期經濟成長的基礎建設需求，因而，繼今年稍早的三月間核定連結內湖科學園區與台北市內湖、南港、松山、信義、文山與中山各區以及透過連結北環線而聯絡新北市三重等各區的雙北市等大台北都會區公共運輸建設之後，面臨二○二四年一月中總統與立委大選的政權保衛戰的民進黨蔡英文政府再度推出了囤房稅的再修法以期能有效打擊飽受各界抨擊的大台北都會區住宅房地產投機炒作問題並推動有利於社經地位相對弱勢民眾的居住正義以藉此挽回民心而延續執政。

 

個人認為，囤房稅確實有助於提高將資金用於囤房等待高價售出或出租的投機性質過高或自有資金不足財務槓桿過高的投資客的囤房成本而減少大量囤房緩慢釋出羒此囤積居奇的房地產市場投機追高現象，且因房價所得比已高而經濟並未如過去台灣經濟奇蹟之時快速成長故而購屋民眾的願付價格不易大幅增加的客觀經濟條件限制下，非自用房屋所有者成功大幅轉嫁囤房稅的可能性也不是那麼大，故而，囤房稅確實有助於減少囤積居奇再待價而沽的房地產市場尤其是住宅用房地產市場的投機炒作現象，囤房稅因此也可以透過增加非自用房屋持有者長期持有以便囤積居奇的囤積成本與投資風險而促使其及早以較接近自用房屋購屋者所得水準與願付價格的價格出售移轉住宅，而透過減少囤積居奇現象，囤房稅因此也可以促進房地產市場尤其是住宅市場的生產者建商的供應與最終購入自用居住的最終端消費者的產銷鏈因時間縮短與具有某種融資投資功能的中間盤商減少至經濟規律上有必要者而變得更有經濟效率並同時減少資產泡沫的發生擴大，囤房稅因此而有著健全與穩定房地產市場尤其是住宅房地產市場的價格機制與市場機能的必要經濟功能與社會功能。

 

然而，同樣必須注意的是，囤房稅其實無法在最基本的供需法則客觀經濟規律上根本地解決台北市都會區的房價問題與居住正義問題，一則台北市大都會區的房價過高問題主要的根源在於人口密度極高的台北市區新建住宅或商辦的用地極為有限而都更規劃又往往推動耗時困難而緩不濟急，二則建商等房地產興建開發商自有資金也有限的情況下，購買預售屋的投資客若不在轉手時過度透過業配文等方式哄抬炒作拉高房價，則其自行經過最終居住者願付價格購買能力與各類居住需求範圍的投資購買房地產開發商所興建預售屋實為某種出資與建商合夥且由投資客就投資部份自付盈虧而非如建商就建案向銀行貸款般全由建商承擔興建投資成敗經濟風險，故而，在合理範圍內，投資客的投資有助於建商取得比起銀行貸款更廉價的推動建案所需資金來源並因此得以興建多一些建案而實質增房台北市大都會區內各區域的住宅與商辦有效供給數量，而投資客既然自行承擔了轉售價格漲跌與等同定存利息的投資機會成本，自然會就此尋求一定的風險溢價，若不是真的過度投機炒作則應該尚屬合理的經濟規律範圍之內，更何況，合理的投資風險溢價難以進行估價故而必然會出現的或多或少投機現象必然難於與尋求合理投資風險溢價做出百分之百的區隔遑論代為訂價議價，因而投機現象只能在市場機制之外透過一定的符合市場經濟自然規律與經濟效率的政府管制措施來加以節制平抑卻往往難於完全消滅。由此可知，開徵囤房稅這種公平正義稅固然有於減少房地產投機現象而稍稍平抑房價並促使房地產開發商減少高價收購養地以及減少開發建材成本過本與公設成本過高的小豪宅等級以上新建案並進而因而促使較為平價住宅的開發數量，但若期待純粹依賴囤房稅來解決台北市主要根源於台北市區用地稀少性 (scarcity) 所造成住宅等台北市房地產供需失衡問題所連帶的高房價問題與居住正義問題，恐怕總是無法完全根治。

 

個人認為，若透過如連結內湖科學園區與內湖、南港、松山、信義、文山、中山和士林各區乃至於新北市三重區並進而連結新北市三環三線捷運的東環線捷運建設、連結台北市與汐止和基隆的汐東線捷運建設乃至於連結台北市文山區與新北市新店區的新北三環三線南環段捷運建設促使在內湖科學園區等台北市區工商業與公教等工作區域與鄰接台北市的新北市各衛星市鎮的軌道公共運輸基礎建設，將會實質上有助於增加因為工作機會緣故必須在台北市內工作民眾的合理通勤範圍內的實質有效可選擇居住區域，而此一減少台北市區建築用地稀少性而增加合理通勤範圍內實質有效合理居住選擇區域至原本地價房價就較低的台北市區邊緣區域如南港乃至於與台北市鄰接的新北市各衛星市鎮，勢必有助於在合理通勤時間範圍內擴大合理通勤地理區域範圍並因此增加必須在台北市內各區工作民眾的可選擇實質有效住房供給量並改變房地產開發商的開發策略而促使房價下跌，同樣地，如此一來勢必也在一定程度上有助於增加必須利用大台北商辦群聚效應的大台北地區的商辦供給並促成其商辦租金降低並因此有助於新創產業降低成本而增加新創成功機率並提升有意新創者的嘗試創業意願。

 

 

 

個人相關舊文分享

《台灣都會區住宅政策總評：實價課稅是最佳選項嗎？》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102628394

https://dionysus1101.blogspot.com/2013/05/blog-post_9533.html

 

 

《關於台灣政府行政單位與教育單位地理區域配置合理化與效率化的一點個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102628268

https://dionysus1101.blogspot.com/2015/02/blog-post.html

 

 

《關於台北市房價議題及其相關議題的一點個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102628259

https://dionysus1101.blogspot.com/2015/02/blog-post_22.html

 

 

《關於台灣觀光相關基礎建設部署優化的一些個人意見》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102628205

https://dionysus1101.blogspot.com/2016/09/blog-post.html

 

 

《關於縣市合併後大高雄地區社會經濟發展策略的一些個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102628160

https://dionysus1101.blogspot.com/2018/12/blog-post.html

 

 

《關於桃園鐵路地下化的一些個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102628133

https://dionysus1101.blogspot.com/2019/11/blog-post_21.html

 

 

《關於內湖科技園區交通壅塞問題的一些個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102627920

https://dionysus1101.blogspot.com/2022/07/blog-post_27.html

 

 

《關於社子島區段徵收都更開發政策方案的一些個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102627911

https://dionysus1101.blogspot.com/2022/07/blog-post_29.html

 

 

《關於升格直轄市後大桃園地區社會經濟發展策略的一些個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102627899

https://dionysus1101.blogspot.com/2022/11/blog-post.html

 

 

《關於超徵稅收使用原則的一些個人看法》

https://dionysus1101.pixnet.net/blog/post/102627878

https://dionysus1101.blogspot.com/2023/01/blog-post.html

 

關於超徵稅收使用原則的一些個人看法

初稿。

 

個人認為，超徵稅收的來源來自營業稅與證交等各種稅目，因此自然包括了儘管一度出現令人遺憾的連醫療科技與醫療資源獨步全球的紐約等美國大都會都難免的境外移入防疫缺口但台灣防疫大致還算嚴謹所帶來的中國大陸與越南印尼等東亞各國疫情情勢嚴峻而拖累製造業生產出口之下部份製造業與科技業訂單轉往疫情相對穩定而經濟生產活動受疫情干擾相對較小的台灣所帶來的製造業與科技業生產出口成長以及連帶地帶來航運業的超額成長與相關股票金融市場的成長，此外，應該也包括防疫紓困振興特別預算取代了部份的常態政府支出項目，因此，可以說，超徵稅收的成因包括了新冠疫情爆發之後為了振興內需市場所編列的紓困振興特別預算擴張性財政政策政府支出擴張所帶來的內需經濟消費支出不萎縮甚至擴張所帶來的凱因斯主義經濟政策連帶的稅收增加效應，也包括了前瞻基礎建設特別預算取代了部份常態交通建設預算以及防疫紓困振興特別預算取代了部份的各部門常態政府支出，此外，也包括了防疫政策雖有遺憾但大致上還算是成功所帶來的疫情穩定以及以歐美市場為主要最終消費者的製造業與科技業生產自疫情不時出現不穩定現象的中國大陸與東南亞各國轉單台灣製造業與科技業廠商的轉單效應所帶來的意外台灣經濟繁榮與台灣金融市場牛市。

 

既然名目上的超徵稅收部份來自防疫紓困振興特別預算所帶來的乘數效應連帶造成稅收增加，防疫紓困振興特別預算的舉債的償還原本就應該納入因此一特別預算舉債所帶來稅收超徵的使用項目之一，將超徵稅收部份用於同樣因為疫情所造成的國民經濟困難所帶來的健保基金短絀以及疫情所造成就業市場失業問題和總體經濟不穩定與股市不穩定以及連帶的勞保基金虧損，應該也是符合財政紀律與總體經濟學基本原理的必然且合理使用項目之一。此外，由於新冠疫情期間政府為了平抑物價採取維持電價凍漲以政策補貼民生用電和工業用電的經濟政策與社會政策而不像電價高度民營化的西歐各國任由電價受新冠疫情和俄烏戰爭影響而快速上漲，再加上台灣製造業與科技業意外受惠於不時爆發嚴重疫情的中國大陸與東南亞各國的歐美市場消費產品轉單效應而必須擴大生產並因此而增加了一些用電需求，國營電力公司台電因此吸收的發電成本上升但電價難漲所造成虧損勢必得由政府補貼以維持台電正常營運並保持其更新設備與投資研發引進新技術能力的再投資能力，應該也是超徵稅收使用的合理必要項目，最後，由於新冠疫情爆發地點存在無法預測的任意性，而關鍵基礎建設如電網、關鍵天然資源與關鍵原物料如油電以及往往影響眾多產業類別的關鍵零組件受到廠內疫情爆發影響而減產、停工與價格飆漲往往造成難以預測防範的產業鏈大規模減產連鎖效應，經濟韌性議題的重要性也在新冠疫情期間開始受到台灣社會與政策決策者的高度重視，將部份超徵稅收用於此一類台灣產業鏈關鍵部門加強投資部署的經濟韌性政府投資應該也是合理也合乎台灣經濟發展總體戰略的；事實上，以上超徵稅收使用項目原本就是一個有效率而重視長遠社會經濟發展策略的政府反省新冠疫情對台灣經濟體系長期影響之後所必然編列政府預算進行公共投資的戰略性經濟政策，因而原本就可能必須由政府舉債編列納入長期多年度預算的項目，故而本質上其實就是拿超徵稅收推動本來就必須由政府編列的預算而形同償還先前編列防疫紓困振興特別預算所帶來的政府舉債。

 

此外，由於新冠疫情初步結束後因疫情而來長期社交隔離防疫的抑鬱情緒造成的解封後短期消費狂潮終究只是短期效應，但疫情造成的全球經濟格局改變與全球經濟成長趨緩以及俄烏戰爭造成的糧食與石油天然氣石化燃料等原物料供應大減造成的停滯性通膨效應所共同造成的後冷戰第二波全球化出現反轉與全球經濟長期慢性衰退，以及由於各國陸續解封以及跨區跨國人員流動重新開放所必然帶來的一定程度新冠疫情小規模復燃所帶來的經濟不確定性以及經濟成長因之趨緩，2023年以及之後數年內的全球經濟與台灣經濟可以預期必然面臨相當程度的停滯性通膨問題，當然，全球與台灣的社會就業情勢與民生經濟情勢也必然出現一定範圍的困難，因此，保留部份前述超徵稅收做為好年冬儲糧以備可預期的壞年冬經濟成長趨緩與民生經濟困難，應該也是合理且絕對必要的。

 

然而，既然可以預見2023年往後數年的全球與台灣經濟情勢不容過度樂觀，將超徵稅收的一部份用於民眾紓困以免一般民眾民生經濟出現困難也維持內需消費市場不至於萎縮而造成總體經濟進一步螺旋式衰退循環，應該也是合理且絕對必要的，當然，在可預期的不確定經濟情勢之下，將超徵稅收的一部份保留於各項社福補助乃至於提供低收入戶與社福關懷戶的現金券等額外紓困救急所需，顯然也是合理且絕對必要的。

 

就發放時機而言，一則農曆年前大概只來得及完成政策規劃而行政作業時間上不一定來得及完成發放，二則絕大多數民眾的過年預算早已確定而過年的2023年全球與台灣經濟不確定性必然逐漸浮現，農曆年前完成政策規劃確定發放金額與超徵稅收完整使用政策以安民心並得以開始規劃來年個人與家庭預算並在農曆年後發放，應該是較為合理可行的政策方案。而就發放個人紓困金的方式而言，由於消費券往往需要另行登記申請為收券商家並需要商家自備新台幣以外的額外新增辨偽方式，往往只有百貨公司等連鎖店家或者大型店家會登記成為可使用商家而不利於主要大都會區以外台灣各地市鎮的在地內生經濟體系維持而甚至助長大者恆大的馬太效應，個人認為，由於並不富裕的一般大眾不論收到現金或消費券均會使用於食衣住行等日用項目上而不至於用於增購不必要的昂貴家電下午茶或者轉為儲蓄，再加上即使發放消費券也可能將原本的現金消費改用消費券替代而將現金轉為儲蓄，因此，既然不是高達每人數萬的金額故而大多數都會用於補助食衣住行等日用消費而不至於大量轉為儲蓄故而消費券與現金的乘數效應應該不至有太大差異，考量使用方便與助益全台各地的在地生產消費經濟體系維持，發放現金應該是可以考慮的。

 

一如美國次貸風暴與全球金融海嘯後美國政府對於部份無力償還房屋的低利方案以維持住屋繼續有人使用不至於荒廢以及讓部份尚有工作可以支付部份房貸房價民眾不至於失去住屋淪落街頭最後失去工作，針對部份已貸戶受到疫情稍穩後各國為了處理疫情期間擴張性財政政策所帶來的通膨問題甚至受到俄烏戰爭影響而成為停滯性通膨問題紛紛轉而推動升息政策的影響而使得房貸快速增加的衝擊，全面補貼升息後的新貸戶固然有變相補貼投機客乃至於房地產開發商的爭議，然而，適度地為先前已貸戶提供低利或零利貸款以讓其不至於因為利息陡升而影響生計甚至失去已繳交數年房貨的自住住房，並採取專款專用直接為其每月繳納升息部份增加的每月房貸利息支出的一部份而不至於轉用於其他生活奢侈品支出應該算合理也有助於穩定經濟情勢與穩定社會民生，此一已貸自住戶的一戶範圍小額增息貸款並應自經濟情勢較為穩定且已貸自住戶應該已運用生活花費的長期價格彈性較大的基本經濟原理調整家庭家計收支之後如三年後或五年後開始償還，之間部份自住貸款戶可能最終仍然無法償還的風險溢價則因其大多受疫情影響生計收入所致故而由政府承擔應該還算合理而無道德風險才是。

 

同樣地，由於新冠疫情使得各類建築工地長期運用的外籍移工難於入境所造成的缺工問題以及新冠疫情與俄烏戰爭打亂全球原物料等供應鏈所造成的缺料效應，建築成本因此提高並造成了台灣的住宅房地產開發市場開始出現了有如中國大陸恆大破產案的爛尾樓問題而甚至不無可能在疫情趨緩後造成一定規模的本土性金融風暴，而由於新冠疫情在中國大陸與全球各地仍然存在不時小規模復發的風險故而缺工缺料問題在中國大陸與全球各國陸續解封之初勢必仍難全面解決，而俄烏戰爭可以預期勢必再沿續一段時間而甚至不無長期化的可能所必然造成的全球經濟停滯性通膨與重要原物料與零組件缺料問題，而即使俄烏戰爭得以簽訂和約完全解決，戰後初期烏克蘭重建所帶來的全球鋼鐵與水泥等原物料一定時期內需求陡增與價格飆漲勢必也將使得全球原物料缺料問題在俄烏戰爭之後再持續數年，此一缺工缺料問題看來必將沿續數年，而反映在台灣的住宅房地產開發上就是部份已開工建案勢必因為小型建商無因連續數年因應缺工缺料所造成的建築成本高漲問題而面臨破產整併並使得部份已購買這些已開工建案的一般民眾面臨頭期款與房貸已繳卻無屋可住的重大家戶經濟損失並必然造成家計民生貧窮化相關的種種或大或小社會教育問題以及連帶的總體經濟危機。個人認為，既然這一波台灣住宅房地產市場危機本質上主要地是因為新冠疫與俄烏戰爭所引發的短時間內爆發之不可預期第二波全球化下全球與台灣的疫情與經濟情勢重大情勢變更所導致，面臨建築成本上漲以及現金資金流動性危機的建商固然可以採取破產與整併策略，這些建商甚至可以在可能因為現金資金流動性出現破產壓力但總資產負債尚屬健全的情況下本諸契約自由原則與情事變更原則而向已經簽約購買可能成為爛尾樓建案的一般民眾與房地產投資客開誠佈公相關建案的成本已經高漲至超過該建案預售屋全數售出後建商可得價金總額並協商調整契約而略微增加價格以便順利完成建案——畢竟，倘若建商因不可抗力不可預期短時間內成本大幅上漲的重大情事變更而最終走向破產清算，購買相關潛在爛尾樓建案的一般民眾與投資客即使可以透過破產清算程序獲得部份或全部已付價金的賠償，但原已規劃的住房入住時程必然必須延後數年且價格勢必同樣受到新冠疫情與俄烏戰爭所造成的缺工缺料與停滯性通膨影響而大幅上漲！然——而，已購買可能成為爛尾樓建案民眾的居住權利與生計生活卻可能受到嚴重影響，因此，由政府針對可能成為濱臨破產建商所起建但破產整併後存續建築卻不願繼續承建的潛在爛尾樓提供其中已有一定戶數出售故而已確定會有後續房貸繳納資金投入的建案提供低利貸款以保障民眾居住權利而又不至於出現圖利建商爭議，而因為相關建商在缺工缺料情勢可能長期化數年情勢已然明朗的情況下勢必在未來的各等級住宅乃至於商業大樓的開發上轉趨謹慎，此一政府擔保潛在爛尾樓低利貸款的償還倒不一定必須要求建商一有現金收入就全數用於還款而不能保留部份用於開發價格等各方面均較謹慎保守的新建案，只要要求其中因相關政府低利貸款建案與相關建商其他建案出售所產生現金收入的一定比例必須用於償還此一政府低利貸款，如此可以避免政府提供低利貸款卻放任建商不負責任地繼續開發更多新建案以搶佔市場的道德風險卻又可以讓住宅市場仍有一定的新建案提出而維持住宅市場供應無虞以俾繼續為台灣民眾提供價格合理的自用住宅。

 

以上一點淺見。